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    物業管理的基本項目

    發布于:2009-06-16 
           隨著城市建設的發展,各種住宅、商業大廈、辦公大樓、標準工業廠房以及住宅小區日益增多,它們在交付使用后,都面臨著管理、養護、修繕的問題;不僅是新建樓宇、住宅小區是如此,歷代保存下來的原有老房屋也存在著定期養護修繕的問題。原有在產品經濟體制下形成的房屋管理模式,早己顯得落后了,不適用了。在商品經濟體制下,房屋的管理、修繕、服務,出路只有一個—走改革的路。借鑒國際經驗,推行社會化、專業化的管理模式,由物業管理公司統一實施專業化管理。從國內外的實踐證明,物業管理的作用有:
        (一)物業管理可以延長物業使用年限及確保其功能的正常發揮  
    房產物業建成后,一要受到自然環境因素的作用而發生損壞。如震力、重力、風力、大氣與水的侵蝕作用等。二在使用過程中要受到人為因素的作用而受到破壞。如設計、施工質量較差。建筑材料不合格,使用不當等情況。因此,隨著時間的推移,房屋的結構部位、圍護部分、裝修、上下水及其設備管道等,都將發生不同程度的損壞,如不及時進行維修和加強管理,就會影響物業的功能正常發揮,諸如電梯中途停止運行,清水管、便池漏水、屋面漏雨,門鎖開關失靈,煤氣、供熱、空調、供水、供電中斷,陽臺欄桿、雨棚倒塌,裝飾層脫落等等,不僅作用功能不能正常發揮,還會過早達到危房程度或損壞,甚至釀成傷害事故,以至影響用戶生活(住宅)、工作(寫字樓)與生產經營(商用與工業物業)的正常進行。
        推行專業化、社會化物業管理,不僅僅在于確保物業在整個使用周期內作用功能的正常發揮,而且良好的不間斷的專業管理服務,還可以使物業的壽命延長。有些住宅區管理得比較好,使人民群眾在清靜、優美、生活方便的環境里,安居樂業。但有很多住宅區因管理不善,在小區內亂搭亂建,環境亂七八糟,房屋剛使用兩三年,就已面目全非,不僅影響到城市面貌,有礙城市觀瞻,也給居民的生活、學習和工作帶來許多不便。由于管理體制的關系,很多住宅區至今沒有推行專業化、社會化物業管理,尚在多家分割管理,各自為政。一個住宅區或一幢樓房,往往是根據產權或隸屬關系,分為幾家合管或各自分管;有的地方甚至連房屋的電氣、衛生設備、上下水管道也實行分割管理,造成互不銜接,出了問題,電話請、上門催,也難得找到產權單位派技工上門修理。這表明,沒有這種專業化、社會化物業管理,物業使用年限會大為縮短。  (二)物業管理能為物業主及租戶創造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環境  
    物業管理,基本分為管理和服務兩個方面。管理方面主要是做好戶籍、產權、產業、租賃、租金、設備等方面的管理工作;掌握房產的變動和使用情況,使房屋及時得到修理,保持房屋功能;把房屋的數量、建筑形式、完好程度、設備使用情況及時準確地記錄下來,隨時變更原始記錄,是管理方面的一項經常性工作。服務方面主要是充分保證滿足用戶要求,及時登門進行日常服務,并超前檢修上下水管道、暖氣管道、水管的防凍保暖、換紗窗、檢修門鎖、修換燈口、電線、開關。另外及時檢修鍋爐,保證供暖;及時檢修泵房、變電所,保證供水、供電;及時檢修煤氣管道,保證安全供氣;及時檢修電梯,保證安全運行。當然服務中也包括管理,對于房屋、設備必須點交、登記齊全,建立保管卡。向用戶點交清楚,明確保管責任。在日常工作中要注意宣傳愛護使用房屋設備的常識,并注意設備變化情況。用戶遷入或遷出時,要進行清點。  
        物業售租后服務或物業管理,不僅可以使物業及其設備處于完好狀態與正常運行及延長使用壽命,而且可以為物業中生活與工作的人們創造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環境和氛圍。運作良好的大廈設施,有助于工作效率的提高;稱心如意的住宅環境,有助于人際關系的調適。住宅社會學研究表明,良好的環境,不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦,乃至某些危害社會的不軌行為,還會形成互助、互諒的社會風氣,促進身心健康,乃至小孩的學習成績。這一切,是社會穩定和經濟增長所必須具備的前提條件。 中國地產商   www.zgdcs.com
        (三)物業管理有利于提高城市管理的社會化和專業化程度
    物業管理將分散的社會分工匯集起來統一辦理,如清潔、保安、環境綠化、水電等,每個產業人或租住人只需面對物業管理公司一家,就能將所有關于房屋和住宅環境的日常事宜辦妥,而不必分別面對各個不同部門。物業管理公司可以將房屋的環境衛生承包給專業的清潔公司打掃;向專業保安公司雇聘保安人員;將小區環境綠化承包給專業綠化隊,住戶只需根據物價部門批準的收費標準,按管理企業的收費通知單連同租金按時一次性交付。既方便使用者,也便于統一管理。完善的物業管理,對物業整個使用周期內的綜合管理與服務按合同承包經營。其管理與服務項目可謂豐富、充實、多樣、周到,一般包括下列內容:  
    (1)房屋及基礎設施、公共設施的管理。含房屋維護與修理、電梯設備維護與開啟;園林綠化、道路、路燈、供電設施、供排水管網、自來水加壓站、生活污水處理站、煤氣與供熱等的管理及維修。
    (2)地產管理。主要禁止在所屬范圍內私搭亂建、亂占、亂堆等非法使用土地。
    (3)綜合服務。含治安——防盜、防火與消防、值勤、照看停車;環衛——維護區容、區貌,所屬范圍內室外公共地方的清潔衛生的打掃與保護及蓄水池定期清洗等;生活服務,含家務勞動、代送病人去醫院、代送接幼兒上學與回家、家用電器修理、代換煤氣、代收代交水電煤氣供熱費用、代辦保險與交稅、代收與分送信件報刊雜志、傳呼電話,宣傳合理使用房屋與設備的知識,不準污染環境(發出噪音、垃圾亂倒)、不準損壞園林綠化及康樂設施、不準載重汽車進入小區通道、不準在中小學、幼兒園、醫療所門前設攤擺點叫賣等。
    (4)組織有益的社區康樂活動等。這種管理方式大大提高了城市管理的社會化和專業化。  
    (四)完善的物業管理不單是使物業保值,而且可以使物業增值
    物業管理的好,不斷“追加勞動”,通過維修,進行舊房更新改造、室內裝修,不僅能使物業及其設備處于完好狀態和正常運行,而且可以提高物業的檔次和適應性,使物業保值和增值,即使是在市場比較疲軟的景況下,也能夠容易地招襪顧客,出售或出租這些房屋,獲取更多的利潤或租金,從而產生較高的經濟效益。如疏于管理,就可能會造成更多的問題,使新建的住宅區在數年內變成危舊房區??梢?,優質的物業管理是最實在、最有效的宣傳手段,既可使整個地區的房地產增值,也能為企業帶來直接的經濟效益。
    本篇文章來源于中國地產商 原文鏈接:http://www.zgdcs.com/main/2006-08/2655.htm

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